عالمي English
السعودية عربي
عالمي English
تُعد دبي أحد أبرز أسواق العقارات في منطقة الشرق الأوسط، بفضل المزايا الضريبية واستقرار اقتصادها وعوائد الإيجار القوية.
فقد شهدت الإمارة خلال النصف الأول من عام 2024 أكثر من مليون معاملة إيجار عبر دائرة الأراضي والأملاك، بقيمة إجمالية بلغت 74.5 مليار درهم إماراتي، ما يعكس مدى نشاط سوق الإيجار في دبي وتنافسيته.
في ظل ارتفاع الإيجارات وزيادة الطلب، يسعى العديد من الأفراد -خصوصًا المقيمين الأجانب- إلى تقليل تكاليف السكن من خلال خيارات بديلة، أبرزها التأجير من الباطن.
ورغم أن هذا الخيار قد يبدو مغريًا، بل ومشابهًا للإيجار المباشر، إلا أن الفروقات القانونية كبيرة، وقد تكون العواقب وخيمة.
ففي دبي، يُمنع التأجير من الباطن دون الحصول على موافقة خطية صريحة من مالك العقار أو دون ترخيص رسمي.
وينص قانون الإيجارات في دبي رقم (26) لسنة 2007 والمعدل بالقانون رقم (33) لسنة 2008 على أن مخالفة هذا الشرط قد تؤدي إلى الإخلاء الفوري أو التعرض للمساءلة القانونية
وفي العديد من الحالات خسر المستأجرون أو المستأجرون من الباطن أموالهم أو دخلوا في نزاعات قانونية بسبب عدم الالتزام بهذه القواعد
ستتناول هذه المدونة:
- ما هو الإيجار المباشر والتأجير من الباطن في دبي؟
- ما لذي ينص عليه القانون؟
- ما الذي يمكنك فعله لحماية استثمارك؟
- سواء كنت مستثمرًا عقاريًا أو مستشارًا لمستثمر، سيساعدك هذا الدليل على اتخاذ قرارات مدروسة وآمنة ضمن أحد أكثر الأسواق العقارية نموًا في العالم.
اقرأ المزيد عن: تأشيرة الاقامة الذهبية لدولة الإمارات العربية المتحدة - الأسئلة الشائعة للمستثمرين
الإيجار المباشر هو عندما يقوم المستأجرون باستئجار عقار مباشرة من المالك دون تدخل وسيط عقاري يمثل الطرف المؤجر (المالك).
ويمكن العثور على هذا النوع من الإيجارات من خلال منصات إلكترونية مثل بروبرتي فايندر "Property Finder" وبيوت "Bayut" حيث تُعرض العقارات تحت مسمى "مباشرة من المالك".
وفي هذه الحالة، يتعامل المستأجر مباشرة مع المالك في جميع الأمور المتعلقة بالإيجار، مثل العقد وحالة العقار والمدفوعات.
وجدير بالذكر أنه في النصف الأول من عام 2025، بلغ متوسط إيجار الشقق المكونة من غرفة نوم واحدة في دبي مارينا حوالي 111 ألف درهم إماراتي سنويًا، بزيادة قدرها 0.24% عن النصف الثاني من 2024.
أما في منطقة الخليج التجاري، فقد بلغ المتوسط 110 ألف درهم سنويًا بزيادة 5.52%، في حين بلغ المتوسط في قرية جميرا الدائرية نحو 78 ألف درهم سنويًا، بزيادة 4.14%.
- عدم وجود عمولة للوسيط العقاري
الإيجار المباشر لا يتطلب التعامل مع وسيط عقاري، وهو ما يوفر عمولة تتراوح عادة بين 2% إلى 5% من قيمة الإيجار السنوي.
على سبيل المثال، إذا كان الإيجار السنوي للعقار 100 ألف درهم، فإنك توفر ما بين 2000 إلى 5000 درهم إماراتي.
- سرعة في التفاوض
نظرًا لعدم وجود وسيط، يمكنك التفاوض مباشرة مع المالك حول قيمة الإيجار ومسؤوليات الصيانة، مما يجعل العملية أسرع وأكثر مرونة.
- عبء إضافي على المستأجر
في حالة عدم وجود وسيط، يتحمل المستأجر مسؤوليات إضافية، مثل: إعداد عقد الإيجار بنفسه، والتحقق من هوية المالك وشرعية العقد، وتسجيل عقد الإيجار في نظام إيجاري التابع لهيئة التنظيم العقاري (ريرا)، فضلًا عن تفعيل خدمات الكهرباء والمياه من خلال هيئة كهرباء ومياه دبي.
- البحث عن العقارات
يمكن العثور على عروض الإيجار المباشر عبر: منصات العقارات بروبرتي فايندر "Property Finder" وبيوت "Bayut"، ووسائل التواصل الاجتماعي، والتواصل المباشر مع ملاك العقارات في المناطق المستهدفة.
- الرسوم الإلزامية
عند اختيار الإيجار المباشر، يتعين على المستأجر دفع بعض الرسوم مثل: رسوم تسجيل إيجاري (بين 100 إلى 200 درهم تقريبًا)، ورسوم لهيئة كهرباء ومياه دبي (حوالي 2000 درهم)، ورسوم سكنية بنسبة 5% تُحتسب شهريًا ضمن الفواتير لدى هيئة كهرباء ومياه ودبي.
- فرصة لتوفير التكاليف
الميزة الأكبر في الإيجار المباشر هي توفير عمولة الوسيط، والتي تُعد أحد التكاليف الباهظة في سوق الإيجارات بدبي.
التأجير من الباطن هو قيام المستأجر الأصلي، الذي استأجر العقار بالفعل من المالك، بتأجير العقار كاملًا أو جزءًا منه لطرف ثالث يُعرف بـ"المستأجر من الباطن".
في هذا النوع من التأجير، يظل المستأجر الأصلي هو المسؤول قانونيًا أمام المالك، بينما يعيش المستأجر من الباطن في العقار ويدفع الإيجار للمستأجر الأصلي.
على سبيل المثال، إذا قمت بتأجير وحدة بمقابل 6 آلاف درهم إماراتي شهريًا، ودفعت 3 أشهر مقدمًا (18 ألف درهم)، فقد تخسر هذا المبلغ إذا امتنع المستأجر الأصلي عن دفع الإيجار.
وتبدأ رسوم تقديم الشكوى إلى هيئة التنظيم العقاري (ريرا) من 300 درهم، ولكن قد لا يُسمح للمستأجرين من الباطن غير المسجلين في نظام إيجاري بتقديم شكاوى.
١- اتفاقية التأجير من الباطن
يجب إعداد اتفاقية رسمية توضح شروط التأجير من الباطن بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن.
٢- أسباب التأجير من الباطن
تشمل الأسباب التي تدفع المستأجرين للتأجير من الباطن: الضغوط المالية، وعدم القدرة على الإقامة في العقار حتى نهاية مدة العقد، أو لأسباب شخصية أخرى.
٣- موافقة خطية من المالك
وفقًا للمادة 24 من القانون رقم 26 لسنة 2007، يُطلب من المستأجر الأصلي الحصول على موافقة خطية من المالك قبل التأجير من الباطن.
أما المادة 25، فتنص على أن التأجير من الباطن دون موافقة المالك يُعد خرقًا للعقد، وقد يؤدي إلى الإخلاء حتى لو كان المستأجر من الباطن يدفع الإيجار، لأنه لا يتوافق مع شروط العقد الأصلي.
٤- حماية حقوق المستأجر من الباطن
إذا كان عقد التأجير من الباطن قانونيًا ومعتمدًا، فإن المستأجر من الباطن يتمتع بنفس حقوق المستأجر الأصلي في المطالبة بالتعويض.
- المستأجر الأصلي هو من يملك عقد الإيجار الموقع مع المالك.
- عندما يقرر المستأجر الأصلي التأجير من الباطن، يمكنه تأجير العقار بالكامل أو غرفة منه لمستأجر من الباطن.
- يدفع المستأجر من الباطن الإيجار إلى المستأجر الأصلي، والذي يظل مسؤولًا أمام المالك عن دفع الإيجار وفقًا للعقد المسجل في إيجاري.
- يجب توقيع اتفاقية التأجير من الباطن من جميع الأطراف: المالك والمستأجر والمستأجر من الباطن، ويجب على المالك الاحتفاظ بالموافقة الخطية وفقًا للوائح هيئة التنظيم العقاري ودائرة الأراضي والأملاك.
نعم، التأجير من الباطن قانوني في دبي، ولكن يجب الالتزام بالإجراءات القانونية الصحيحة في تنفيذه، حيث يشترط على المستأجرين الحصول على موافقة خطية من المالك في حالة رغبتهم بتأجير جزء من العقار من الباطن.
وفي حالة عدم وجود هذه الموافقة، يُعتبر التأجير من الباطن مخالفة لعقد الإيجار، ويترتب عليه عواقب قانونية.
مثال واقعي: في قرية جميرا الدائرية، تم طرد مستأجر من الباطن من الشقة التي يسكنها بعد أن تخلف المستأجر الأصلي عن سداد الإيجار.
وعلى الرغم أن المستأجر من الباطن قد دفع مقدمًا قدره 18 ألف درهم إماراتي إلا أنه لم يكن يمتلك عقد مسجل على نظام "إيجاري" ولا موافقة من المالك، فلم يتمكن من تقديم شكوى إلى هيئة التنظيم العقاري (ريرا).
بموجب القانون رقم 26 لسنة 2007 والمعدل بالقانون رقم 33 لسنة 2008، يُسمح بالتأجير من الباطن فقط عند وجود موافقة خطية من المالك.
تنص المادة 24 بوضوح على ضرورة الحصول على هذه الموافقة.
مراقبة تنفيذ ذلك من قبل هيئة التنظيم العقاري ودائرة الأراضي والأملاك باستخدام أنظمة مثل "إيجاري".
القوانين تطبق فقط على العقارات السكنية.
لا يشترط القانون شكلًا محددًا للموافقة الخطية، ولكن يُفضل توثيقها رسميًا ضمن عقد "إيجاري" أو ملحق مستقل.
يحق للمالك إخلاء المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن معًا، حتى وإن كان العقد لا يزال ساريًا.
يمكن للمالك المطالبة بتعويض مالي نتيجة انتهاك شروط عقد الإيجار.
يمكن لمزودي الخدمات مثل هيئة المياه والكهرباء قطع الخدمات، لأن نظام "إيجاري" لا يعترف بالتأجير غير القانوني.
- لضمان التأجير من الباطن بشكل قانوني، يجب اتباع الخطوات التالية:
- مراجعة عقد الإيجار الأساسي للتأكد من وجود بند يسمح بالتأجير من الباطن أو من عدمه.
الحصول على موافقة خطية من المالك، ويفضل أن تكون بندًا إضافيًا معتمدًا في "إيجاري" أو اتفاقية منفصلة لعقد إيجار من الباطن.
- تسجيل عقد التأجير من الباطن في نظام "إيجاري" بموافقة المالك ووفقًا للوائح.
- إبلاغ مزودي الخدمات مثل هيئة المياه والكهرباء بوجود المستأجر من الباطن لضمان استمرار الخدمات.
لا، لا يُسمح للمستأجر من الباطن بتسجيل عقد "إيجاري" مستقل باسمه، وذلك وفقًا للقانون، حيث تنص لوائح دائرة الأراضي والأملاك في دبي وهيئة التنظيم العقاري على أن يتم التسجيل في إيجاري بناءً على عقد الإيجار الأصلي بين المالك والمستأجر الأصلي.
نظام إيجاري مصمم لتنظيم العلاقة القانونية بين المالك والمستأجر الأصلي فقط، في حين لا يتمتع المستأجر من الباطن بأي حقوق قانونية ما لم يوافق المالك على إلغاء العقد الأصلي وتوقيع عقد جديد مع المستأجر من الباطن مباشرة.
فضلًا عن ذلك، تشترط مزودي الخدمات مثل هيئة كهرباء ومياه دبي وجود عقد مسجل في إيجاري باسم المستأجر، وبالتالي لا يمكن للمستأجر من الباطن التقديم على الخدمات بنفسه إذا لم يكن مسجلًا بشكل رسمي.
تصبح الأمور قانونية في حالة حصول المستأجر من الباطن على موافقة خطية من المالك، وإلغاء عقد الإيجار الأصلي، ثم توقيع عقد إيجار جديد بين المالك والمستأجر من الباطن، مما يجعله المستأجر الرئيسي الجديد.
- التسجيل عبر تطبيق دبي ريست أو زيارة أحد مراكز المعتمدة من دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
- تقديم المستندات المطلوبة مثل، عقد الإيجار، وبطاقة الهوية الإماراتية، ونسخة من جواز سفر المالك، وسند ملكية العقار، وفاتورة هيئة كهرباء ومياه دبي.
- دفع الرسوم حوالي 220 درهم إماراتي.
- استلام شهادة "إيجاري" عبر التطبيق أو البريد الإلكتروني، والتي تُثبت تسجيل عقد الإيجار رسميًا.
كما أوضحنا أعلاه الإيجار المباشر يعني أن المستأجر يوقع عقد إيجار رسمي مع المالك مباشرة، يتم تسجيل العقد في نظام إيجاري باسم المستأجر، مما يمنحه حماية قانونية وحقوق واضحة.
أما التأجير من الباطن يعني أن الشخص يستأجر العقار من مستأجر أصلي وليس من المالك، يصبح في هذه الحالة مستأجرًا من الباطن، ولا يملك عقدًا مباشرًا مع المالك.
الإيجار المباشر أكثر حماية قانونية، حيث يتم تسجيل العقد باسمك في "إيجاري"، مما يمنحك الحق في تقديم الشكاوى لدى هيئة التنظيم العقاري أو مركز فض المنازعات الإيجارية.
التأجير من الباطن أقل حماية: حيث لا يوجد عقد مباشر مع المالك، وإذا تم إنهاء عقد الإيجار الأصلي، ينتهي تلقائيًا عقدك كمستأجر من الباطن، لا يمكنك المطالبة بحقوقك أمام المالك، بل فقط تجاه المستأجر الأصلي.
المزايا
- عقد رسمي مباشر مع المالك ومسجل في "إيجاري".
- حقوقك مضمونة ومحمية من جانب هيئة التنظيم العقاري، ويمكنك إحالة النزاعات إلى مركز فض المنازعات الإيجارية.
- يمكن فتح حسابات خدمات عامة باسمك لدى هيئة كهرباء ومياه دبي.
العيوب
- عادة ما تدفع رسوم للوسيط العقاري (من 2% إلى 5% من الإيجار السنوي).
- عليك التعامل مع إجراءات العقود، التسجيل في "إيجاري"، وتفعيل الخدمات.
المزايا:
- في بعض الحالات، قد يكون الإيجار أرخص، خاصة في السكن المشترك أو المؤقت.
- مرونة في أسعار الإيجار ومدة العقد وهذا أفضل من عقود الإيجار العادية لمدة ١٢ شهرًا.
- غالبًا لا توجد عمولة لوسيط عقاري أو مبلغ تأمين مرتفع.
العيوب
- لا يوجد عقد رسمي مباشر مع المالك، وحماية قانونية أقل في حال حدوث نزاع.
- إذا ألغى المستأجر الأصلي عقده، يُلغى عقد التأجير من الباطن تلقائيًا.
- لا يمكنك عادة التسجيل في "إيجاري" أو فتح حساب باسمك لدى هيئة كهرباء ومياه دبي.
لست متأكدًا أي خيار تختار؟ اسأل نفسك:
- هل تخطط للبقاء في دبي لأكثر من 6 أشهر؟ .. اختر الإيجار المباشر.
- هل تحتاج أن يكون هناك حساب باسمك في هيئة كهرباء ومياه دبي؟.. اختر الإيجار المباشر.
- هل توفير التكلفة أولوية على الحماية القانونية؟.. قد يناسبك التأجير من الباطن، بشرط موافقة المالك.
- هل تريد تجنب أي مخاطر قانونية؟ .. اختر الإيجار المباشر واطلب تسجيل "إيجاري".
عادةً ما يقوم المستأجر من الباطن بسداد فاتورة الكهرباء والمياه، ولكن تبقى المسؤولية الرسمية على عاتق المستأجر الأصلي، لأن عقد الإيجار المسجل لا يزال باسمه أمام المالك وهيئة كهرباء ومياه دبي.
٢- هل يسمح الملاك بالتأجير من الباطن في مناطق مثل دبي مارينا أو الخليج التجاري أو قرية جميرا الدائرية؟
الأمر يعتمد على بنود عقد الإيجار ورغبة المالك، في أغلب الحالات، لا يسمح الملاك في هذه المناطق بالتأجير من الباطن بشكل صريح، إلا إذا تم الحصول على موافقة كتابية واضحة منهم، لذلك، من الأفضل قراءة عقد الإيجار بعناية أو التواصل مع المالك مباشرة.
٣- هل يمكن للشركات تأجير مكاتبها من الباطن في دبي؟
نعم، ولكن ذلك يتوقف على نوع المنطقة والقوانين المتعلقة بالتراخيص:
- في المناطق الخاضعة لحكومة دبي: يُسمح للشركة بتأجير مساحاتها المكتبية من الباطن فقط بعد الحصول على موافقة خطية من المالك، وموافقة دائرة الأراضي والأملاك من خلال عقد إيجار معدل أو اتفاقية إيجار من الباطن.
كما يجب على الشركة تحديث تسجيل عقدها وربما تعديل رخصتها التجارية لتشمل مشاركة المكتب.
- أما في المناطق الحرة: فيُسمح بذلك فقط عند توفر تصريح رسمي بمشاركة المكاتب من الجهة المسؤولة، مثل مركز دبي للسلع المتعددة أو المنطقة الحرة بمطار دبي أو مدينة دبي للإنترنت.
على سبيل المثال، يشترط مركز دبي للسلع المتعددة أن تقدم الشركة المستندات المطلوبة وتحصل على الموافقة قبل التنازل عن المساحة أو تأجيرها من الباطن.
ومخالفة هذه التعليمات قد تؤدي إلى فرض غرامات أو إلغاء الترخيص.
٤- من المسؤول عن الأضرار والإصلاحات في حالة التأجير من الباطن؟
تبقى المسؤولية القانونية عن الإصلاحات والأضرار الناتجة عن عقد الإيجار على المستأجر الأصلي.
وقد يتحمل المستأجر من الباطن مسؤولية أمام المستأجر الأصلي فقط، لكن من حيث العلاقة مع المالك، تظل المسؤولية الكاملة على المستأجر الأصلي.
٥- هل يمكن التأجير من الباطن في مناطق التملك الحر أو الإيجار طويل الأمد؟
نعم، يمكن التأجير من الباطن في كل من مناطق التملك الحر ومناطق الإيجار طويل الأمد، بشرط الحصول على موافقة خطية من المالك.
وينظم قانون رقم 26 لسنة 2007، هذا الأمر ويستند إلى شروط عقد الإيجار بغض النظر عن نوع المنطقة.
فمثلاً، في مناطق مثل دبي مارينا (تملك حر) أو الورقاء (إيجار طويل الأمد)، لا يُعتبر التأجير من الباطن قانونيًا ما لم تتم موافقة المالك وتوثيق الاتفاق رسميًا.
إخلاء المسؤولية
هذا المنشور لأغراض توعوية فقط ولا يُعد نصيحة استثمارية أو دعوة لاتخاذ أي إجراء مالي. لا يجوز الاعتماد عليه في اتخاذ قرارات استثمارية أو تمويلية.
