عالمي English
السعودية عربي
عالمي English
تشهد أسعار العقارات في الإمارات ارتفاعًا متسارعًا، حيث ارتفعت أسعار بيع الوحدات السكنية في دبي بنسبة تقارب 20% خلال عام 2024، فيما ارتفعت الإيجارات السكنية بنحو 19%.
وتقف خلف هذه الأرقام سوق تواصل جذب الاستثمارات العالمية، إذ بلغت قيمة صفقات العقارات السكنية في دبي وحدها 522 مليار درهم في 2024، بزيادة قدرها 36% عن العام السابق.
ومنذ عام 2022، ارتفعت الأسعار بنحو 60%، وهو ما يجعل السؤال الأهم أمام المقيمين في الإمارات: هل الأفضل الاستئجار أم الشراء في عام 2025؟
وصلت الإيجارات إلى مستويات قياسية في دبي وأبوظبي، ما دفع العديد من العائلات لإعادة التفكير في جدوى امتلاك منزل، فهذه الارتفاعات الكبيرة تعني الكثير للملايين من الوافدين الذين يشكلون نحو 90% من سكان الدولة، إذ تحدد كيف سيوزعون رواتبهم بين تكاليف السكن والاحتياجات الأخرى، وما إذا كان من الأفضل الاستمرار في الاستئجار أم اتخاذ خطوة الشراء.
في الحقيقة، القرار ليس سهلًا؛ فالاستئجار يمنح حرية ومرونة، ويتيح الاحتفاظ بالسيولة النقدية، وهو مناسب لمن لم يحسموا مدة إقامتهم، لكن في المقابل، تكاليف الإيجار المتزايدة تستنزف المدخرات عامًا بعد عام.
أما الشراء، فيتجنب الضرائب العقارية السنوية وضريبة الأرباح الرأسمالية، إضافة إلى عوائد إيجار تتراوح غالبًا بين 6% و10%.
ومع ذلك، يتطلب الشراء تكاليف مقدمة ورسوم خدمات وأقساط تمويل عقاري، قد تكون في بعض المناطق الراقية مثل وسط مدينة دبي أعلى من قيمة الإيجار.
هذه المعضلة تتجلى في تجارب الوافدين؛ فقد شهد "جيمس"، مصرفي بريطاني يعيش في دبي، ارتفاعًا في إيجار سكنه بنحو 20% خلال العامين الماضيين، ويتمنى لو كان قد اشترى عقارًا عندما كانت الأسعار أقل.
في المقابل، ترى "بريا"، مديرة تسويق هندية اشترت شقة صغيرة عام 2021، أن قيمة عقارها ارتفعت بالفعل، لكن أقساط التمويل ورسوم الخدمات أثرت في مسيرة حياتها المهنية.
هاتان التجربتان تعكسان واقعًا أوسع: الاستئجار يضمن حرية التنقل لكنه يبدد الثروة على المدى الطويل، بينما الشراء يبني أصولًا ويعزز رأس المال لكنه يربط الوافد بسوق سريع التغير.
ومع ذلك، يختلف الوضع خارج المناطق الفاخرة، ففي مجمعات مثل "الريف" في أبوظبي أو "قرية الثقافة" في دبي، يصبح الشراء أكثر جدوى ماديًا، إذ يدفع بعض الملاك هناك أقساطًا تقل بنحو 38% شهريًا مقارنة بالإيجار في نفس المنطقة.
هذا التباين يوضح أن قرار الاستئجار أو الشراء في 2025 لا يمكن تعميمه على الجميع، بل يعتمد على موقع السكن، وطبيعة العمل، وخطط كل وافد على حدة.
تُسلط هذه المقالة الضوء على أحد أهم القرارات التي يتخذها الوافدون في الإمارات العربية المتحدة، وهو الاستئجار أو الشراء.
إنه قرار طويل الأمد، يتجاوز مجرد مقارنة بين الإيجار والرهن العقاري، ليشمل أبعادًا قانونية تتعلق بالإقامة، والتخطيط المهني، وحتى مستقبل الأسرة.
ولتوضيح الصورة، يجب النظر إلى التكاليف على مدى 5 إلى 10 سنوات، بما في ذلك أسعار الفائدة ورسوم الخدمات والأرباح الرأسمالية، إلى جانب القوانين التي تحدد ما يمكن للوافدين القيام به في سوق العقارات.
الهدف ليس ترجيح خيار على حساب آخر، بل تمكينك من رؤية واضحة: الاستئجار يمنحك مرونة أكبر، بينما الشراء يحقق قيمة أكبر على المدى البعيد، وفي النهاية، ستتمكن من تحديد الخيار الأنسب لميزانيتك ومستقبلك في الإمارات.
اقرأ المزيد عن: الإيجار مقابل التأجير من الباطن في دبي
قرار الوافدين بين الاستئجار وشراء العقار في الإمارات لا يعتمد فقط على قيمة المصاريف الشهرية، بل يتأثر أيضًا بالقوانين المحلية، ومتطلبات التأشيرة، وطبيعة أسلوب الحياة، ومدة الإقامة المتوقعة.
- استئجار العقار في الإمارات إجراء واضح وسهل، ويتطلب توفر جواز سفر ساري المفعول، وبطاقة هوية إماراتية، وإقامة، وإثبات دخل أو عمل.
- جميع عقود الإيجار يجب تسجيلها في "إيجاري" بدبي أو "توثيق" في أبوظبي، لضمان حقوق كل من المستأجر والمالك.
- عادةً تكون مدة العقد سنة واحدة، ويشترط إشعار مسبق يتراوح بين 60 و90 يومًا عند الرغبة في إنهائه.
- الشراء
- يقتصر شراء العقارات على مناطق محددة للمغتربين، حيث يمكنهم التملك الكامل دون قيود.
- في أبوظبي، يتيح نظام المساطحة للوافدين حق التملك الحر لمدة يصل إلى 99 عامًا، مع إمكانية تجديد حقوق البناء أو الانتفاع لمدة 50 عامًا، ما يوفر استقرارًا طويل المدى دون ملكية الأرض.
- يجب تسجيل عملية الشراء في دائرة الأراضي والأملاك بدبي أو في دائرة البلديات والنقل بأبوظبي، إضافة إلى سداد بعض الرسوم مثل رسوم التسجيل (4% من قيمة العقار في دبي)، ورسوم الخدمات، ورسوم الرهن العقاري إذا تم التمويل عبر بنك.
- الاستئجار
- لا يمنح استئجار منزل في الإمارات أي ميزة فيما يتعلق بالحصول على التأشيرة، إذ إن الإقامة ترتبط بشكل مباشر بالعمل أو تأسيس مشروع تجاري.
- مع ذلك، غالبًا ما يُطلب عقد الإيجار عند تجديد تأشيرات الإقامة، لأنه يُعد إثباتًا رسميًا للعنوان.
- الشراء
- امتلاك العقار يتيح خيار الحصول على الإقامة، وهو ما لا يوفره الاستئجار.
- يمكن للمغترب أن يكون مؤهلًا للإقامة في دبي بتأشيرة قابلة للتجديد لمدة سنتين، شريطة أن يستثمر ما لا يقل عن 750 ألف درهم إماراتي.
- إضافة إلى ذلك، فإن المستثمرين الذين يشترون عقارات بقيمة 2 مليون درهم إماراتي فأكثر، يصبحون مؤهلين للحصول على التأشيرة الذهبية، والتي تمنح إقامة لمدة 10 سنوات دون الحاجة إلى كفيل محلي.
- تسمح التأشيرة الذهبية للأجانب بالعيش والعمل والدراسة في الإمارات، كما تقدم مزايا إضافية مثل إمكانية كفالة أفراد الأسرة، والبقاء خارج الدولة لفترات طويلة دون فقدان وضع الإقامة.
اقرأ المزيد عن: ما هي أنواع تأشيرات الإقامة في الإمارات العربية المتحدة؟
- الاستئجار
- يمنح الاستئجار مرونة أكبر للوافدين، الذين قد يغيرون وظائفهم أو ينتقلون داخل الإمارات أو خارجها.
- يسهل التنقل بين الأحياء أو الإمارات المختلفة، أو حتى تغيير نوع السكن وفقًا للظروف.
- يُعتبر خيارًا مناسبًا لأصحاب المهن الذين يتنقلون باستمرار بين جهات العمل أو أماكن الإقامة.
- الشراء
- شراء منزل يمنح شعورًا بالاستقرار.
- يتيح للمالك حرية تعديل وتجديد المنزل ودمجه مع طابع الحي المتواجد فيه، وهو أمر غير متاح عادةً في حالة الإيجار.
الجانب السلبي هو أن الاستجابة للتغييرات تصبح أصعب، إذ إن بيع العقار يستغرق وقتًا طويلاً، وغالبًا يتطلب إنفاق أموال إضافية لإتمام عملية البيع.
يُفضل الاستئجار على الشراء في الإقامات القصيرة التي تتراوح بين سنة و3 سنوات، إذ يتطلب أموالًا فورية أقل ويُجنب مخاطر إعادة البيع.
في حالات الإقامة متوسطة الأجل، التي تتراوح بين 3 و5 سنوات، يبقى الاستئجار خيارًا عمليًا أكثر، ومع ذلك، في بعض المواقع ومع وجود عقود رهن عقاري محددة، قد تكون تكلفة قرض الرهن العقاري أيسر من الإيجار.
قد يكون الشراء أكثر جاذبية من الناحية المادية بالنسبة للإقامة طويل الأجل التي تتراوح بين 5 و10 سنوات أو أكثر، حيث ترتفع قيمة العقار ويتجاوز مدخرات الإيجار سعر الشراء.
كما أن التملك يوفر مستوى من الأمان، حيث يمكن للاستثمارات العقارية دعم الإقامة طويلة الأمد من خلال برامج المستثمرين والتأشيرة الذهبية.
اقرأ المزيد عن: تأشيرة الاقامة الذهبية في الامارات
- تكاليف الشراء المبدئية مرتفعة: على الأجانب الراغبين في شراء مسكن رئيسي دفع دفعة أولى تعادل 20% من قيمة العقار، وفقًا للوائح البنك المركزي التي تحدد نسبة التمويل بحد أقصى 80% للعقارات التي تقل قيمتها عن 5 ملايين درهم.
- رسوم نقل الملكية والتسجيل أساسية: في دبي، يتم دفع رسوم نقل ملكية بنسبة 4% لدائرة الأراضي والأملاك، بالإضافة إلى رسوم تسجيل الرهن العقاري البالغة 0.25% من قيمة التمويل.
- تكاليف إضافية مرتبطة بالشراء: تشمل رسوم الأمناء والإدارة، ورسوم التقييم في حالة التمويل العقاري، ورسوم شهادة عدم ممانعة من المطور عند الحاجة، وتُعرض هذه الرسوم بوضوح على منصات خدمات دائرة الأراضي والأملاك أثناء الشراء.
- التملك يتطلب نفقات سنوية مستمرة: يلتزم الملاك بدفع رسوم خدمات سنوية لجمعية الملاك، إلى جانب رسوم الصيانة التي تختلف حسب كل مبنى ويتم نشرها في مؤشر رسوم الخدمات التابع لمؤسسة التنظيم العقاري في دبي، وهذا يعني أننه لا تُفرض أي ضرائب عقارية دورية على الوحدات السكنية.
- الاستئجار يحافظ على انخفاض التكاليف الأولية: المصروفات الأساسية في السنة الأولى تشمل وديعة التأمين، ورسوم الوسيط (تختلف حسب السوق)، تسجيل "إيجاري" في دبي، بالإضافة إلى فواتير المرافق الأولية. وتبلغ رسوم "إيجاري" 155 درهمًا شاملة رسوم المعرفة والابتكار.
- يخضع الاستئجار لرسوم بلدية بسيطة ولكن مستمرة: يخضع الإيجار السنوي في دبي لرسوم سكنية بنسبة 5% تُضاف إلى فاتورة هيئة كهرباء ومياه دبي.
- مدفوعات الرهن العقاري في الإمارات مرتبطة بمعدل الإيبور: تُحدد أسعار فائدة الرهون العقارية السكنية بناءً على الإيبور (سعر الفائدة المعروض بين بنوك دولة الإمارات) بالإضافة إلى هامش الربح، وبالتالي ترتفع أو تنخفض الأقساط وفقًا للإيبور.
وينشر البنك المركزي معدل الإيبور، وتُدرجه البنوك المحلية في جداول بيانات الرهن العقاري الخاصة بها.
- ارتفاع معدل الفائدة يميل الكفة لصالح الإيجار: مع ارتفاع الإيبور، يزداد الجزء المُخصص للفائدة من دفعتك الشهرية، مما يُقلل من تراكم رأس المال الخاص بك ويطيل فترة التعادل مقارنةً بالإيجار.
- رسوم الخدمة تتراكم تدريجيًا: يُفضل اختيار عقارات ذات رسوم الخدمة المعقولة المُعتمدة من مؤسسة التنظيم العقاري لأنه ذلك سيقلل تكاليفك ويُعزز عائدك السنوي حتى في حال انخفاض تكلفة الفائدة.
- لا توجد ضريبة أرباح رأسمالية على الأفراد: لا تُفرض ضريبة دخل على الأفراد الذين يبيعون عقارًا، وتُطبق ضريبة الجديدة فقط على أرباح الشركات، وليس على البيع الفردي للعقارات.
وفي حال الشراء باسم شركة، يُنصح بالرجوع إلى مستشار ضرائب مختص.
متى يكون الاستئجار في الامارات أكثر جدوى من التملك؟
- إقامة قصيرة أو غير مؤكدة: إذا لم تكن متأكدًا من بقائك في الإمارات أكثر من 3 إلى 4 سنوات، فلن تغطي نفقات الشراء الأولية نفسها قبل مغادرتك، وبالتالي يظل الاستئجار الخيار الأفضل.
- العقارات ذات فوائد مرتفعة ورسوم خدمات عالية: عند ارتفاع أسعار الفائدة ورسوم الخدمات في المبنى المستهدف، قد تتجاوز تكلفة التملك تكلفة الإيجار لعدة سنوات.
- الحاجة إلى المرونة في التنقل: إذا كان لصاحب العمل الحق في نقلك أو كنت مرشحًا لتغيير الإمارة التي تعيش فيها، فإن مرونة الاستئجار تفوق التعقيدات المرتبطة بالتملك.
- تراجع أسعار الشراء مقارنة بالإيجارات في فئتك السكنية: تشير أحدث تقارير شركة "CBRE" إلى أن نمو الإيجارات بدأ يتراجع عن مستويات 2023 المرتفعة، ما يقلل من الضغوط على قرار الشراء في بعض المناطق.
لذلك يُنصح بالاطلاع على الأسعار السائدة في السوق الفرعي المستهدف مسبقًا قبل وضع استراتيجية للشراء.
- تخطط للبقاء من 5 إلى 10 سنوات: إذا كنت تنوي البقاء في الإمارات لمدة تتراوح بين 5 و10 سنوات، وبحساب متوسط نقل الملكية البالغة 4% مع تكاليف الرهن العقاري والفوائد، فإن معدل العائد الداخلي لديك سيتحسن على المدى الطويل.
- ترغب في التحوط ضد تضخم الإيجارات: أسعار العقارات في دبي ارتفعت في 2023–2024 قبل أن يتباطأ نموها، لكن امتلاك العقار يثبّت نفقات السكن ويزيد من صافي ثروتك مع سداد أقساط الرهن العقاري.
- تستوفي قواعد نسبة التمويل إلى القيمة (LTV) ويمكنك تغطية الدفعة المقدمة: الحد الأقصى 80% لنسبة القرض إلى القيمة للمقيمين الأجانب حتى 5 ملايين درهم يُعتبر مناسبًا، وبالتالي فإن وجود وديعة جيدة مع دخل ثابت يمنحك مساحة للتعامل مع دورة أسعار الفائدة.
- إذا كانت تأشيرة الإقامة مهمة لك: في دبي يمكنك امتلاك عقار بقيمة لا تقل عن 750 ألف درهم لتصبح مؤهلاً للحصول على إقامة مستثمر، أو امتلاك عقار بقيمة مليوني درهم للحصول على إقامة ذهبية مدتها 10 سنوات.
- للشراء في دبي (نقدًا أو عبر الرهن العقاري)
- إحضار جواز السفر أو بطاقة الهوية الإماراتية إذا كنت مقيمًا.
- التأكد من أن البائع يحصل على شهادة عدم ممانعة من المطور.
- ينبغي أن يتم نقل الملكية عبر مكتب أمين تسجيل عقاري مسجل.
- عند الشراء عن طريق وسيط، يجب تقديم وكالة قانونية معتمدة.
- في حالة الشراء عبر الرهن العقاري سيتطلب الأمر ما يلي
- جواز السفر أو بطاقة الهوية الإماراتية
- تأشيرة الإقامة (إن وجدت).
- شهادة إثبات راتب.
- كشف حساب مصرفي من 3 إلى 6 أشهر.
- مستندات العقار.
- تقرير تقييم العقار المراد رهنه.
- تحقق من قائمة البنوك المموّلة.
- للاستئجار في دبي يتطلب الأمر ما يلي
- عقد إيجار يجب توقيعه ثم تسجيله في نظام "إيجاري".
- تقديم نسخة من سند ملكية المالك.
- جواز سفرك أو بطاقة هويتك الإماراتية.
- ورقم هيئة كهرباء ومياه دبي الخاص بالعقار.
- تكلفة تسجيل إيجاري تبلغ 155 درهمًا إماراتيًا بالإضافة إلى رسوم المعرفة والابتكار.
- للإيجار في أبوظبي، تحتاج إلى
- عقود الإيجار مسجلة لدى دائرة البلديات والنقل (توثيق سابقًا).
- تقديم الرسوم والمستندات عبر بوابة "تم".
١- هل يمكن للوافدين شراء العقارات في الإمارات؟
يمكن للوافدين شراء العقارات في كل من دبي وأبوظبي، ولكن فقط في مناطق التملك الحر المحددة، ووفقًا لقانون التملك الحر في دبي لعام 2002، يمكن للأجانب امتلاك الأراضي والمباني، مثل نخلة جميرا، ووسط مدينة دبي، ومرسى دبي، والخليج التجاري، وميدان، وجميرا جولف إستيتس، ودبي هيلز إستيت.
وفي أبوظبي، يمكن للوافدين امتلاك العقارات من خلال نظام التملك الحر لمدة 99 عامًا، ونظام المساطحة لمدة 50 عامًا قابلة للتجديد، ونظام حق الانتفاع الذي يمنح الوافدين حق استخدام العقار لمدة تصل إلى 99 عامًا.
٢- هل تتوفر قروض عقارية للوافدين في دبي أو أبوظبي؟
نعم، تتوفر قروض عقارية للوافدين وهي شائعة، وبشكل عام، تقدم البنوك الإماراتية للوافدين تمويلًا يصل إلى 80%، ويعتمد ذلك على عوامل مختلفة، بما في ذلك الراتب، وتصريح الإقامة، والحالة الوظيفية.
وتقدم بنوك مثل بنك الإمارات دبي الوطني قروضًا عقارية بأسعار فائدة تنافسية مرتبطة بمعدل الإيبور، شريطة أن يستوفي العميل المعايير، بما في ذلك الحد الأدنى للراتب الشهري 15 ألف درهم إماراتي.
وتشمل هذه البنوك الأخرى، بنك أبوظبي التجاري، وبنك المشرق، وبنك إتش إس بي سي، وبنك أبوظبي الأول، التي تقدم خطط قروض عقارية خاصة بها للمغتربين مع خيار التقديم لغير المقيمين أيضًا.
٣- ما هي أفضل المناطق في دبي وأبوظبي للمشترين الوافدين؟
في دبي، تشمل وجهات الاستثمار الأخرى المرغوبة التي تضم مناطق تملك حر: وسط مدينة دبي، ودبي مارينا، وأبراج بحيرات جميرا، والخليج التجاري، ونخلة جميرا، وميدان ريفييرا، ودبي هيلز استيت، ودبي الجنوب، وجميعها جذابة من حيث نمط الحياة والاستثمار القوي.
في أبوظبي، يفضل الأجانب الاستقرار في جزيرة ياس نظرًا لوسائل الترفيه والمدارس فيها، وكذلك جزيرة السعديات لما تتمتع به من مكانة ثقافية وفخامة.
كما أن جزيرتي الريم والريف من الخيارات الشائعة، حيث توفران مناطق عائلية بأسعار منخفضة.
ومن ناحية أخرى، يتمتع شاطئ الراحة وجزيرة المارية ومدينة مصدر بالراحة الحضرية والفوائد طويلة الأمد.
إخلاء المسؤولية
هذا المنشور لأغراض توعوية فقط ولا يُعد نصيحة استثمارية أو دعوة لاتخاذ أي إجراء مالي. لا يجوز الاعتماد عليه في اتخاذ قرارات استثمارية أو تمويلية.
