عالمي English
السعودية عربي
عالمي English
تشهد سوق العقارات في دبي طفرة لافتة، إذ قفزت أسعار المنازل بنسبة 70% منذ عام 2019 مع تحقيق مبيعات قياسية.
وإذا كنت مستثمرًا تفكر في دخول السوق، فأمامك خياران أساسيان: إدارة عقار للإيجار طويل الأجل أو تشغيل منزل للعطلات فقط، في هذا المقال نستعرض آلية عمل كل خيار في دبي، وأبرز المزايا التي يقدمها لكلا النوعين.
اقرأ المزيد عن: الإيجار مقابل التأجير من الباطن في دبي: ما الذي يجب أن يعرفه مستثمرو العقارات؟
تمثل بيوت العطلات في دبي قطاعًا متناميًا من سوق العقارات، حيث يتم تأجيرها للإقامات القصيرة سواء لرحلات العمل أو العطلات.
ويفضل الكثير من المسافرين هذه الوحدات، لأنها توفر لهم مساحة أوسع وتجربة أكثر راحة تشبه الإقامة في المنزل مقارنة بالفنادق، إذ تأتي عادة مجهزة بالكامل بالأدوات المنزلية مثل الأجهزة الكهربائية، والغسالات، بالإضافة إلى الحدائق والجاكوزي.
وفي دبي، تخضع بيوت العطلات لتعريف قانوني محدد بموجب المرسوم رقم (41) لسنة 2013، والذي ينص على أن بيوت العطلات هي: "وحدات عقارية مفروشة يتم تأجيرها بانتظام وبصورة مستمرة من قبل جهة مرخصة، بغرض إعادة للضيوف"..
لكن قبل دخول هذا المجال كمستثمر، هناك مجموعة من القواعد واللوائح التي يجب معرفتها، وأهمها:
- متطلبات الترخيص: لدخول هذه السوق كمستثمر، تحتاج إلى ما يُعرف بـ"تصريح بيت العطلات"، وهو تصريح يصدر عن دائرة الاقتصاد والسياحة في دبي.
ويمنح هذا التصريح للمالكين الحق في عرض وحداتهم للإيجار قصير الأجل وإدارة الحجوزات من خلال نظام خاص تديره دائرة الاقتصاد والسياحة، و يمكنك التقديم والاطلاع على تفاصيل الرسوم هنا.
أنواع التراخيص
١- المُلاك الأفراد: يحق له تشغيل ما يصل إلى 8 بيوت عطلات بموجب ترخيص فردي، وفي حالة تجاوز هذا العدد، يجب التسجيل كشركة مشغلة والحصول على رخصة تجارية.
٢- الشركات: في حال الرغبة في تشغيل أكثر من 8 بيوت، يتعين التسجيل كشركة وتقديم رخصة تجارية سارية عند التقديم على التصريح، كما قد يُطلب اعتماد إضافي من مؤسسة التنظيم العقاري لإدارة هذه الوحدات.
- سند ملكية أو عقد بيع مرفق بشهادة إتمام السداد لإثبات الملكية.
- نسخة موقعة من جواز سفر المالك أو بطاقة الهوية الإماراتية.
- الرخصة التجارية (في حال ملكية العقار لشركة).
- خطاب عدم ممانعة من شركة إدارة العقار يثبت علمها بتأجيره كأحد بيوت العطلات.
- نسخة من فاتورة حديثة صادرة عن هيئة كهرباء ومياه دبي لإثبات تفعيل خدمات المرافق.
ملاحظة هامة
في حال امتلاك عقارات تتجاوز قيمتها 2 مليون درهم إماراتي، يصبح المالك مؤهلاً للحصول على التأشيرة الذهبية للإمارات التي تمنح إقامة طويلة الأجل.
اقرأ المزيد عن: الإقامة الذهبية في الإمارات العربية المتحدة.. الأسئلة الشائعة
وتنقسم بيوت العطلات إلى نوعين: بيوت عطلات عادية مزودة بمرافق أساسية، وبيوت عطلات فاخرة (ديلوكس)، ويستلزم تصنيف "فاخر" رسومًا أعلى تُدفع لهيئة السياحة، ومستوى أعلى من معايير الأثاث والتجهيزات، ويجب الانتباه إلى أن الترخيص يُجدد سنويًا، وأن العقار يخضع لفحص سنوي للتأكد من الالتزام بالمعايير.
الرسوم المرتبطة بتسجيل وإدارة العقار
١- التكاليف الأولية
- 1520 درهمًا إماراتيًا: رسوم التسجيل ومعالجة الطلب.
- 320 درهمًا إماراتيًا: رسوم فحص العقار.
٢- رسوم التجديد السنوي (2025) وتختلف باختلاف العقار
- استوديو أو شقة بغرفة واحدة: 370 درهمًا.
- شقة بغرفتين: 670 درهمًا.
- شقة بثلاث غرف: 970 درهمًا.
- شقة بأربع غرف أو أكثر: 1270 درهمًا.
٣- رسوم السياحة عن كل ليلة يقضيها الضيف
- بيت عطلات عادي: ١٠ دراهم إماراتية لليلة الواحدة
- بيت عطلات فاخر: ١٥ درهمًا إماراتيًا لليلة الواحدة
٤- رسوم البلدية
يجب تحصيل 10% من إجمالي إيرادات الحجوزات وتحويلها شهريًا إلى سلطات دبي.
٥- رسوم/عمولات المنصات الإلكترونية
تتراوح عادة بين 6% إلى 15%، وذلك بحسب المنصة المستخدمة مثل Airbnb أو Booking.com أو غيرها.
تشير البيانات إلى أن معدلات الإشغال في ارتفاع مستمر، حتى مع تزايد عدد العقارات المعروضة، وتختلف المعدلات الفردية باختلاف نوع العقار والفترة الزمنية من العام.
ووفقًا لشركة "AirROI"، التي تُحلل أسواق الإيجارات قصيرة الأجل، بلغ معدل إشغال العقارات في دبي حوالي 48% في عام 2025.
أما العقارات التي تقع ضمن أعلى 25% فقد تمكنت من الحفاظ على معدلات إشغال تصل إلى 74% أو أكثر.
- دبي مارينا: يتميز بالممشى البحري وشواطئه الرملية وأسواقه العصرية.
- داون تاون دبي: يحظى بشعبية كبيرة بين السياح ورجال الأعمال بفضل معالمه السياحية الشهيرة مثل برج خليفة ودبي مول.
- نخلة جميرا: تشتهر بجزيرتها المصممة على شكل نخلة والمليئة بالشقق الفاخرة.
- جميرا بيتش ريزيدنس: أبراج سكنية فاخرة وخيارات تسوق راقية، ما يجعله وجهة بحرية مميزة.
إذا كنت لا ترغب في إدارة بيوت عطلات بشكل مستمر، فإن الإيجار طويل الأجل يُعد بديلاً مناسبًا، ويمتد هذا النوع من العقود عادةً لمدة عام أو أكثر، ما يوفر استقرارًا لكل من المستأجر والمالك، وفيما يلي أبرز ما يجب معرفته:
- التعريف وقوانين الإيجار (لوائح مؤسسة التنظيم العقاري): يخضع سوق الإيجارات طويلة الأجل في دبي لإشراف مؤسسة التنظيم العقاري وقانون الإيجارات في دبي رقم (26) لسنة 2007.
ويجب أن تكون العقود مكتوبة، وأن تتضمن تفاصيل أساسية مثل قيمة الإيجار، ومدة العقد، وحقوق والتزامات الطرفين (المالك والمستأجر).
ويجب تسجيل جميع العقود في نظام إيجاري الإلكتروني، الذي يمنح العقود صفة قانونية معترف بها.
- زيادات الإيجار: تُحدد الزيادات في الإيجار وفقًا للوائح محددة، فإذا كان الإيجار الحالي أقل من القيمة السوقية بنسبة لا تتجاوز 10%، فلا يُسمح بأي زيادة.
أما إذا كان أقل من القيمة السوقية بنسبة تتراوح بين 11% إلى أكثر من 40%، فيمكن أن تصل الزيادة تدريجيًا إلى حد أقصى 20% عند التجديد.
- فترات الإيجار القياسية: العقد السنوي (لمدة سنة واحدة) هو الأكثر شيوعًا، وغالبًا ما يتم تجديد العقد تلقائيًا إذا قرر المستأجر البقاء في العقار.
- شروط الدفع: الطريقة الأكثر شيوعًا هي الشيكات المؤجلة الدفع، ويتيح بعض الملاك الدفع ربع سنوي أو شهري، ولكن كلما زاد عدد الشيكات ارتفع سعر الإيجار.
وعادةً ما تكون ودائع التأمين 5% من الإيجار السنوي للعقارات غير المفروشة، أو 10% للعقارات المفروشة، وتُرد في نهاية مدة العقد.
- المناطق الأكثر طلبًا للإيجار طويل الأجل
- المناطق الفاخرة: دبي مارينا، داون تاون دوبي، الخليج التجاري.
- المناطق العائلية: قرية جميرا الدائرية، الفرجان، مردف.
- المجمعات الفاخرة: المرابع العربية، دبي هيلز.
اقرأ المزيد عن: الايجار أم الشراء في الإمارات: ما الخيار الأفضل للوافدين في عام 2025؟
بعد استعراض النوعين، يبقى السؤال: أيهما أفضل من حيث العائد الاستثماري؟ فيما يلي مقارنة بين الإيجارات طويلة الأمد وبيوت العطلات عبر بعض النقاط الأساسية.
العائد الاستثماري أو عائد الإيجار هنا يُقاس بنسبة الدخل السنوي من الإيجار إلى سعر شراء العقار، وكلما ارتفع العائد، كان الاستثمار أكثر جدوى، وتُعد دبي من أبرز الأسواق العالمية التي تقدم عوائد إيجارية مرتفعة.
- الإيجار طويل الأجل: يبلغ متوسط العائد في دبي أكثر من 6%، مع اختلاف النسبة بحسب المنطقة ونوع العقار، ويمكنك الاطلاع على التفاصيل هنا.
- بيوت العطلات: يصعب قياس العائد بدقة، لكن غالبًا ما يكون أعلى، لأنك تفرض فرض أسعار أعلى مقابل الإقامات القصيرة والمزايا الفندقية.
وفقًا لشركة "BnBme"، يمكن أن تحقق الإيجارات قصيرة الأجل دخلًا يزيد بنسبة 30–50% عن الإيجارات الطويلة، وذلك بحسب الموقع، نوع العقار، ومعدلات الإشغال.
بالإضافة لذلك، يمكن استغلال المواسم الكبرى والفعاليات (مثل إكسبو أو سباقات الفورمولا) لرفع الأسعار عند ارتفاع الطلب السياحي.
- الإيجار طويل الأجل: توفر تدفقًا ماليًا مستقرًا، حيث يلتزم المستأجرون عادةً بعقود مدتها 12 شهرًا، ما يقلل الحاجة للبحث المستمر عن مستأجرين جدد.
- بيوت العطلات: يمكن أن تحقق أرباحًا مرتفعة خلال مواسم الذروة السياحية، لكن يظل هناك خطر تقلب الدخل في الفترات الهادئة، ولتقليل هذا الخطر، يتطلب الأمر إدارة نشطة تشمل التسويق المستمر والحفاظ على معدلات إشغال مرتفعة.
- الإيجار طويل الأجل: عادة أقل تكلفة في الإدارة، وذلك لقلة أنشطة الصيانة، والمستأجرون هم من يتحملون نفقات المرافق، مما يقلل من نفقات المالك.
- بيوت العطلات: أكثر تكلفة، حيث تشمل التزامات إضافية مثل تغطية المرافق، والتنظيف الدوري، والصيانة المستمرة، التسويق، وتنسيق دخول وخروج الضيوف.
إحدى المزايا الكبرى في دبي هي عدم وجود ضريبة دخل شخصية على عوائد الإيجار، لكن هناك رسوم أخرى يجب الانتباه لها:
- الإيجار طويل الأجل: هناك رسوم سكن تفرضها بلدية دبي عادة بنسبة 5% من قيمة الإيجار السنوي، ويتم تحصيلها من المستأجر، بالإضافة إلى رسوم إدارة العقار في حال الاستعانة بشركة متخصصة.
- بيوت العطلات: تشمل رسومًا متعددة كما ورد أعلاه (رسوم التسجيل، ورسوم السياحة لكل ليلة، ورسوم البلدية 10%، إضافة إلى عمولات المنصات الإلكترونية).
ما هي الإيجابيات والسلبيات لكل من بيوت العطلات و الإيجار طويل الأجل في دبي؟
- عوائد أعلى محتملة، مع إمكانية تحقيق دخل إضافي في مواسم الذروة.
- مرونة في الاستخدام؛ إذ يمكن للمالك الاستفادة من العقار شخصيًا أو تأجيره.
- القدرة على تعديل الأسعار لحظيًا حسب ظروف السوق.
- تكاليف تشغيل أعلى مع الصيانة الدورية.
- دخل غير مستقر يتأثر بالمواسم.
- الحاجة إلى وقت وجهد أكبر في الإدارة والتسويق.
- زيادة احتمالية تعرض العقار للتلف والضرر مع كثرة الاستهلاك.
- دخل ثابت ومستمر لفترة العقد
- تكاليف تسويق منخفضة للغاية.
- قوانين الإيجار في دبي توفر حماية للمالك.
- استقرار المستأجرين يقلل الحاجة إلى إدارة مستمرة.
- عائد إيجار أقل مقارنة ببيوت العطلات ذات الإشغال المرتفع.
- محدودية الاستخدام الشخصي للعقار.
- الزيادات في الإيجار مقيدة بالقوانين.
- احتمالية وجود فترة شغور طويلة في حال مغادرة المستأجر.
إخلاء المسؤولية
هذا المنشور لأغراض توعوية فقط ولا يُعد نصيحة استثمارية أو دعوة لاتخاذ أي إجراء مالي. لا يجوز الاعتماد عليه في اتخاذ قرارات استثمارية أو تمويلية.
