الفرق بين صناديق الاستثمار العقاري وصناديق الاستثمار العقاري الإسلامية

صاحب زخم التطورات المتعلقة بالتمويل الإسلامي، زيادة ملحوظة في اعتماد الأدوات المالية مثل صناديق الاستثمار العقاري الإسلامية (الريت).

ونمت سوق صناديق الاستثمار العقاري بقيمة 10.3 مليار دولار أمريكي منذ إطلاقها في دول مجلس التعاون الخليجي في عام 2010 وحتى عام 2024، ومن المتوقع أن تشهد معدل نمو سنوي مركب قدره 8.24% ليصل إلى 15.4 مليار دولار بحلول عام 2029، وفقًا لشركة أبحاث السوق موردور إنتليغنس.

ومع هذا الزخم، ما هي صناديق الاستثمار العقاري (الريت)؟ ما الفرق بينها وبين صناديق الاستثمار العقاري الإسلامية؟ ولماذا ينبغي الاستثمار فيها؟

ما هو صندوق الاستثمار العقاري؟

صناديق الاستثمار العقاري هي شركات استثمارية تمتلك أو تمول العقارات المدرة للدخل، مع ضرورة دفع توزيعات أرباح للمستثمرين تبلغ حوالي 90% سنويًا من الأرباح الخاضعة للضريبة في المحفظة العقارية، ويحصل المستثمر على عائد سنوي بناءً على حصة ملكيته في صندوق الاستثمار العقاري.

ويتضمن الهيكل الأساسي لصندوق الاستثمار العقاري أن يمتلك الصندوق سلسلة من العقارات (قد تكون لها مدير عقارات بشكل فردي أو لا)، ويدفع المستأجرون الإيجار إلى الصندوق.

ويمكن أن تكون هذه العقارات سكنية أو تجارية أو صناعية أو أراضي زراعية، ويكون للصندوق مسؤول قانوني ومدير يدير استثماراته.

عادة ما يتم إدراج صناديق الاستثمار العقاري في البورصة ويشتريها المستثمرون بنفس الطريقة التي يشترون بها الأسهم أو صناديق الاستثمار المتداولة.


اقرأ المزيد عن: الاستثمار الحلال في  صناديق الاستثمار المتداولة

ما هي مزايا الاستثمار في صندوق الاستثمار العقاري؟

تنطوي فكرة صناديق الاستثمار العقاري على توفير وسيلة للشخص العادي للاستثمار في العقارات التي عادة لا يستطيع تحمل تكاليفها، وعلى هذا النحو، فهي طريقة أكثر سهولة للأشخاص للمشاركة في سوق العقارات والاستفادة من عوائده، وفيما يلي أهم مميزات صناديق الاستثمار العقاري:

- تتيح للمستثمر الحصول على دخل سلبي، حيث لا تستلزم صناديق الاستثماري العقاري أن يكون للمستثمر دورًا نشطًا أو أن يمتلك أي خبرة في مراقبة السوق والتفاعل معه.

- تقدم صناديق الاستثماري العقاري تدفقات نقدية حيث أنها مُلزمة بتوزيعات أرباح سنوية على المستثمرين، وهو ما لا يتوافر في أسهم كل الشركات.

- تعد صناديق الاستثمار العقاري وسيلة رائعة لتحقيق عوائد مركبة، ما يجعلها خيارًا مناسبًا للاستثمار على المدى الطويل، ويجب على المستثمرين إعادة استثمار أرباحهم أو تمديد استثماراتهم من أجل تحقيق أقصى استفادة من الاستثمارات المركبة مع مرور الوقت.

- على عكس الاستثمار العقاري التقليدي، فإن صناديق الاستثمار العقاري من الأصول السائلة، ما يسمح للمستثمرين بتداولها بسهولة.

- نظرًا لأن صناديق الاستثمار العقاري تدير مجموعة من العقارات، فإنها متنوعة، مما يوفر للمستثمر التحوط ضد أي مخاطر يتعرض لها عقار منفرد.

ما هي الاختلافات بين  صناديق الاستثمار العقاري وصناديق الاستثمار العقاري الإسلامية؟

لا تختلف صناديق الاستثمار العقاري الإسلامية من الناحية النظرية عن صناديق الاستثمار العقارية العادية، إلا أنها تضع قيودًا على نوع الاستثمارات وأنشطة العقارات ونوع المستأجر.

وكما هو الحال مع أي استثمار إسلامي، فإن بعض الأنشطة محظورة، بما في ذلك الكحول والقمار والمخدرات (بما في ذلك التبغ) والتمويل الذي يحمل فائدة، ويُحظر على صناديق الاستثمار العقاري الإسلامية الاستثمار في العقارات التي تدر دخلًا من هذه الأنشطة ولا يُسمح لها بتأجير العقارات للمستأجرين الذين يشاركون فيها.

ويصل الحد الأقصى لوجود الأنشطة غير الإسلامية إلى نحو 20% في صناديق الاستثمار العقاري الإسلامية في دول مثل ماليزيا والإمارات العربية المتحدة.

علاوة على ذلك، لا يُسمح لهذه الصناديق الإسلامية بالتعامل بأي طريقة مع الأدوات المالية غير المتوافقة مع الشريعة الإسلامية، مثل السندات أو القروض بفائدة.

ويعتبر الاستثمار والتمويل من خلال الوسائل المتوافقة مع الشريعة الإسلامية مثل الصكوك بديلًا مقبولًا، كما يجب أن يلتزم التأمين على العقارات بأحكام الشريعة الإسلامية.

وتستخدم صناديق الاستثمار العقاري الإسلامية عادةً نفس الهيكل التنظيمي لنظيرتها العادية، باستثناء أنها يجب أن تتضمن مستشارًا شرعي لضمان امتثال الأنشطة بمبادئ الشريعة.

تتضمن بعض الأمثلة على صناديق الاستثمار العقاري الإسلامية المشهورة والمدرجة في بورصات دول مجلس التعاون الخليجي ما يلي:

- الراجحي ريت (البورصة السعودية)

- الإمارات ريت (ناسداك دبي)

- الرياض ريت (البورصة السعودية)

- الإمارات دبي الوطني ريت (ناسداك دبي)

- جدوى ريت السعودية (البورصة السعودية)

ما هي مزايا صناديق الاستثمار العقاري الإسلامية؟

توفر صناديق الاستثمار العقاري الإسلامية جميع مزايا الاستثمار المتاحة في صندوق استثمار عقاري عادي غير الإسلامي، بالإضافة إلى وجود بعض المزايا الفريدة الخاصة بالمستثمر الإسلامي.

فمن ناحية، من غير المرجح أن تعتمد صناديق الاستثمار العقاري الإسلامية على الاقتراض أو شراء الرهون العقارية مثل نظيرتها غير الإسلامية، بسبب الحظر المفروض على الديون ذات الفائدة، وبالتالي فهي أقل عرضة للوقوع في خطر التخلف عن السداد والإفلاس.

وتُعد أحد المخاطر الرئيسية لصناديق الاستثمار العقاري أنها تعتمد على الرافعة المالية بشكل كبير-سواء كان ذلك صندوق الاستثمار العقاري نفسه أو العقارات التي يستثمر فيها- وهو ما يمكن أن يتفاقم في بيئة أسعار الفائدة المرتفعة.

وفضلًا عن ذلك، قد تكون صناديق الاستثمار العقاري الإسلامية طريقة معاصرة مفيدة لتطوير وتحقيق عوائد مستدامة لأصول الوقف، وهي الأصول التي توفر للمجتمع خدمات اجتماعية واقتصادية خيرية إلى جانب خدمات دينية.

وتعاني أصول الوقف عمومًا من نقص السيولة ونقص الوسائل المستدامة لتوليد الدخل الذي يمكن إعادة استثماره في أنشطتها، ما يجعلها تعتمد بشكل كبير على التبرعات.

وفي هذا الصدد، يمكن أن توفر صناديق الاستثمار العقاري طريقة مفيدة لمواجهة هذه السلبيات، وفقًا لورقة بحثية منشورة عام 2016، أجراها الدكتور أزنان حسن، الأستاذ المشارك في الشريعة الإسلامية في الجامعة الإسلامية العالمية في ماليزيا، والدكتور أياهناز سليمان، الأستاذ المشارك في جامعة العلوم الإسلامية الماليزية، في عام 2016.

وجدير بالذكر أن عائدات صناديق الاستثمار العقاري المتوافقة مع الشريعة الإسلامية قد تجاوزت صناديق الاستثمار العقاري العالمية تاريخيًا.

وحتى عام 2022، شهدت صناديق الاستثمار العقاري العالمية المتوافقة مع الشريعة الإسلامية عائدًا إجماليًا سنويًا بنسبة 9.37%، بينما شهدت صناديق الاستثمار العقارية العالمية غير الإسلامية عائدًا إجماليًا سنويًا بنسبة 8.98% خلال الفترة نفسها، بحسب شركة مانولايف لإدارة الاستثمار.

ويبدو أن هذا الاتجاه سيستمر -على الأقل في بعض الدول الإسلامية، مثل الإمارات العربية المتحدة- والذي تجاوز المستويات العالمية حتى عام 2024، وفقًا لشركة موردور إنتليغنس.